日本租房完整指南2026 | 外國人租屋方法·費用·所需文件

外國人在日本租房的難點 {#難點}

許多來自台灣或香港的朋友，在決定移居或長期旅居日本後，第一個遇到的大障礙就是「租房」。日本的租屋市場對外國人確實存在一定門檻，但只要事先了解箇中規則，便能大幅提升成功率。

語言障礙

日本房東和仲介大多以日文溝通，合約文件也幾乎全是日文。即便你持有JLPT N2或N1資格，涉及法律用語的租約條款仍可能難以理解。建議事前準備好中英文對照詞彙表，或尋找有中文服務的仲介公司。

房東的拒租問題

日本約有三至四成的房東明確拒絕租房給外國人。原因通常包括：

語言溝通顧慮
文化習慣差異（如垃圾分類規則）
萬一拖欠租金難以追討
不清楚外國人是否會長期居住

這種現象雖然在法律上存在爭議，但現實中仍相當普遍。因此，如何找到「外國人友好（外国人歓迎）」的物件，是整個租房過程中最關鍵的第一步。

保證人制度

日本傳統租屋制度要求承租人提供保證人（連帶保証人），且保證人通常須為「在日本有固定收入的日本人」。這對剛到日本的外國人來說幾乎是不可能的任務。

幸好，近年來「保證公司（家賃保証会社）」的普及，讓沒有日本人保證人的外國人也能順利租屋。承租人每月需支付租金的0.5%至1%作為保證費，解決了保證人難題。

在留資格問題

部分房東或保證公司會要求承租人的在留資格必須是「永住者」或「日本人の配偶者等」等穩定資格。若持短期觀光簽證，基本上無法在日本租屋；若持工作簽（就勞ビザ）或留學簽，則需在申請時提交相關文件。

日本租屋類型 {#類型}

在日本，依照預算、生活型態與居住期間的不同，可選擇多種租屋類型。以下整理四大主流選擇：

一般公寓（アパート・マンション）

這是最主流的租屋形式，適合長期居住（6個月以上）。

特徵	詳情
合約期間	通常2年，到期後可續約
費用	初期費用高（見後述），但長期而言月租相對穩定
設備	大多需自行購買白色家電
外國人門檻	中等至較高

アパート通常指2至3層樓的木造或輕鋼骨建築，租金較便宜；マンション則指鋼筋混凝土造的較大規模建築，隔音與安全性較佳，租金也略高。

合租・共享住宅（シェアハウス）

共享住宅是近年來深受外國人歡迎的居住選擇。客廳、廚房、浴室由多位室友共用，每人擁有獨立臥室（有些方案甚至是上下舖）。

優點：
- 初期費用低，通常只需1至2個月的房費即可入住
- 不少物件無需保證人
- 生活家電及家具齊備
- 容易結交朋友、融入日本生活
- 外國人入住門檻極低

缺點：
- 隱私空間有限
- 需與他人共用設施
- 生活作息若有衝突易產生摩擦

適合剛來日本、語言尚未熟練，或預算有限的初期居住選擇。

月租公寓・短期公寓（ウィークリー・マンスリーマンション）

月租公寓提供「以月為單位」的短期租賃，通常1個月起租，最長可住半年至1年。

優點：
- 家具家電全配，拎包即住
- 無需禮金（敷金礼金なし）
- 合約手續簡便，外國人入住相對容易
- 適合工作外派、考察期居住

缺點：
- 月租費用比一般公寓貴30至50%
- 空間通常較小（多為單人套房）

月租公寓的費用換算下來雖然較高，但若居住期間僅3至6個月，省下的初期費用往往能夠打平差額。

UR公寓（UR都市機構住宅）

UR公寓是日本都市再生機構（獨立行政法人）管理的公共住宅，是外國人租房最容易成功的選項之一。

UR公寓的優點：
- 無需禮金（礼金ゼロ）
- 無需保證人（保証人不要）
- 無需仲介費（仲介手数料ゼロ）
- 合約更新費用也為零
- 外國人只要符合收入條件即可申請

申請條件：
- 月收入須達月租金的4倍以上（或有一定儲蓄）
- 持有有效在留資格
- 無租金拖欠紀錄

UR公寓的缺點在於物件位置多在郊區，且房型以較老舊的建築為主，但對剛來日本、沒有保證人的外國人來說，是非常友善的選擇。可至UR都市機構官方網站查詢各地物件。

日本租房費用 {#費用}

日本租房最令人頭疼的，莫過於高額的初期費用。以下逐項說明，幫助你事前做好預算規劃。

押金（敷金）

押金相當於「保證金」，用於支應退房時的損壞修繕費用。

金額：通常為1至2個月租金
退款：退房時，扣除修繕費後退還
注意：若房間維持良好，大部分押金應退還；但部分房東會以「原狀回復義務」為由扣除較多費用

禮金（礼金）

禮金是日本獨有的文化，是給房東的「感謝費」，退房時不會退還。

金額：通常為0至2個月租金
趨勢：近年來越來越多物件已取消禮金（礼金ゼロ）
台港觀點：這是最令台灣和香港人難以接受的費用，相當於直接送錢給房東

仲介費（仲介手数料）

透過房屋仲介公司找到物件時，須支付仲介費。

法定上限：不超過1個月租金（含稅）
實際情況：大部分仲介收取0.5至1個月租金
免仲介費：部分網站（如UR、DIY物件、房東直租）可省下這筆費用

前期租金及管理費

前払い家賃：簽約當月（有時包含下個月）的租金，需預先支付
管理費（共益費）：每月繳交，用於大廈公共設施維護，通常為數千至1萬日圓

保證費（保証料）

使用保證公司代替人工保證人時，需支付保證費：

初年度：通常為0.5至1個月租金
每年更新費：約1萬至2萬日圓

火災保險（火災保険）

日本租房幾乎都強制要求承租人自行投保火災保險（含家財保險）：

費用：2年期約1.5萬至3萬日圓
選擇自由度：部分仲介會要求使用指定保險公司，但法律上承租人有權自選

初期費用總計試算

以東京23區內、月租8萬日圓的1K物件為例：

項目	金額（日圓）
押金（1個月）	80,000
禮金（1個月）	80,000
仲介費（1個月）	88,000（含稅）
前払い家賃（1個月）	80,000
保證費（初年度）	40,000
火災保險（2年）	20,000
合計	388,000

實際初期費用約為月租的4至5倍，這是日本租房的現實。建議出發前至少準備50萬日圓作為安家費用。

找外國人友好公寓 {#外國人友好}

知道了費用結構，接下來是如何找到願意租給外國人的物件。

善用中文對應仲介

部分在日仲介公司提供中文服務，能夠以中文協助台灣或香港客戶辦理租屋手續，大幅降低語言門檻：

詢問仲介公司是否有中文（繁體/粵語）工作人員
在日本的台灣同鄉會或香港人社群（Facebook、LINE群組）通常有口碑仲介推薦

選擇物件的注意事項

確認在留資格是否符合：不同保證公司對在留資格的要求不同
確認是否接受外國人：事先電話或郵件確認，避免浪費時間
注意合約語言：若需要中文合約說明，事前提出要求
確認垃圾分類規則：入住前了解當地垃圾出清規定，避免鄰里糾紛

租房申請流程 {#申請流程}

第一步：確認預算與條件

在開始搜尋前，先確定以下條件：

預算上限（月租金額）
希望的地區（通勤或通學範圍）
入住日期
房型（1R/1K/1DK/1LDK等）
是否有寵物或樂器需求

第二步：物件搜尋與看房

透過平台篩選「外国人可」物件後，聯絡仲介預約看房（內見）。看房時注意以下事項：

日照與通風條件
隔音狀況（可敲牆確認）
周邊設施（超市、車站距離）
大廈信箱、腳踏車停放處
垃圾丟棄處的條件
手機訊號（地下室住宅需注意）

第三步：準備申請文件

確定心儀物件後，需備妥以下文件提出入居申請：

必備文件：

文件	說明
在留卡（在留カード）	正面背面影本
護照	影本
收入證明	源泉徴収票、給与明細書或雇用契約書
工作單位或學校證明	在職證明書或在学証明書
銀行存摺	顯示餘額頁面影本（視要求）
印鑑	有無均可，部分仲介接受簽名替代

若需保證公司：
- 填寫保證公司審查申請書
- 提供緊急聯絡人（家族等）資訊

第四步：保證公司審查

提交申請後，保證公司會進行審查（約1至3個工作日）。審查項目包括：

在留資格的有效期限
月收入是否達到租金標準（通常為月租3倍以上）
過去的信用紀錄

審查通過後，仲介會通知你進入簽約手續。

第五步：簽約與繳費

簽約當天（有時可線上完成）：

仔細閱讀租約條款（重要事項說明）
確認特約事項（特約条項）——常見如「原狀回復費用由承租人負擔」
在合約上簽名、蓋章
繳付初期費用（現金或銀行轉帳）

第六步：辦理住民登記

入住後14日內，須至區市町村役所辦理轉入手續（転入届）或住民登記（住民票），這是在日本生活的法定義務。

攜帶文件：
- 護照
- 在留卡
- 租房合約書（住所証明として）

入住後注意事項 {#入住後}

垃圾分類規則

日本的垃圾分類嚴格，且各地規則不同。入住時，向房東或管理員索取「垃圾分類指南」，了解：

可燃垃圾（燃えるゴミ）的出清日
不可燃垃圾（燃えないゴミ）的出清頻率
資源回收（瓶、罐、紙類、PET瓶）的分類方式
粗大ゴミ（大型廢棄物）的處理方式

違反垃圾規定是與鄰居產生糾紛的最常見原因，務必認真遵守。

水電瓦斯的開通手續

入住時需自行聯絡各公用事業單位開通服務：

電力：聯絡所在地的電力公司（東京電力等）
瓦斯：需預約瓦斯公司人員上門開栓（不可自行開啟）
自來水：大多數物件已自動供水，若未開通請聯絡市役所

建議在入住日的前一週就提前聯絡，以免入住當天無法使用瓦斯。

租金繳付方式

日本租金幾乎都以銀行自動轉帳（口座振替）的方式每月扣款。需在指定銀行開戶並設定自動扣款，避免忘記繳付而造成違約紀錄。

鄰居禮儀

日本公寓的鄰居文化非常重視安靜與互不打擾，入住時建議：

準備小份手禮（菓子折）拜訪左右鄰居打招呼
深夜避免製造噪音（使用洗衣機、播放音樂等）
玄關走廊不堆放物品

退房時的注意事項

退房前1至3個月須事先通知房東（詳見合約）
辦理原狀回復（原状回復）時，保留好所有溝通記錄
退房立會（立ち合い）時，仔細確認扣款項目是否合理
如有爭議，可向「不動産適正取引推進機構」或消費者廳申訴

常見問題解答（FAQ） {#faq}

Q1：外國人真的能在日本租房嗎？

可以，但需要符合特定條件。 外國人在日本租房並無法律上的禁止，但現實上部分房東會拒租。關鍵條件包括：

持有有效的在留資格（不可為觀光簽）
有穩定的收入來源（月收入為月租的3至4倍以上）
能夠通過保證公司審查

建議選擇明確標示「外国人歓迎」或「外国人可」的物件，或使用專門面向外國人的租房平台（如GaijinPot Apartments），可大幅提高成功率。

Q2：沒有日本人保證人，外國人怎麼辦？

使用保證公司即可解決。 近年來日本「家賃保証会社（租金保證公司）」已非常普及，絕大多數新簽的租約都是透過保證公司而非個人保證人。外國人只要通過保證公司的審查，即可正常簽約。

此外，UR公寓完全不需要保證人，是外國人的另一大選擇。部分共享住宅物件也無需保證人。

Q3：禮金（礼金）可以退還嗎？

禮金原則上不可退還。 禮金是日本傳統文化中給房東的「謝禮」，法律上並無退還義務。退房時，無論房間狀況多好，禮金均不退還。

建議在找房時優先選擇「礼金ゼロ」（無禮金）的物件，可省下1至2個月租金的初期支出。這類物件在東京、大阪等主要城市並不難找，尤其是共享住宅和UR公寓幾乎均為礼金ゼロ。

Q4：在日本租房的總費用大約是多少？

初期費用通常為月租的4至5倍，是台港租屋習慣中最大的文化衝擊。

以東京23區的平均物件（月租8萬至10萬日圓）為例，初期費用約為35萬至50萬日圓（約台幣7萬至10萬元）。

每月持續費用則包含：
- 月租金
- 管理費（5,000至15,000日圓）
- 保證更新費（每年1至2萬日圓，換算月均約1,000日圓）

因此，建議在移居日本前至少準備60萬日圓（含安家費與前3個月生活費）作為緩衝資金。

Q5：申請日本租房需要哪些文件？

申請時通常需要準備以下文件：

在留卡（正反面影本）
護照（影本）
收入證明（源泉徴収票、近3個月薪資單或雇用合約書）
在職或在學證明（工作單位或學校出具）
銀行存摺（顯示餘額，部分情況需要）
緊急聯絡人資訊（家族或母國緊急聯絡人的姓名、地址、電話）

若是剛到日本、尚未有收入的情況，可提供銀行存款餘額證明（通常需為月租的24倍以上）代替收入證明。

總結

在日本租房對外國人而言確實存在門檻，但只要事前充分準備，選擇正確的物件類型和管道，整個過程其實並沒有想像中困難。

重點整理：

剛到日本的第一步，優先考慮共享住宅或UR公寓，降低初期費用和語言門檻
準備好在留卡、護照、收入證明三大核心文件
無日本人保證人？→保證公司幫你解決
預算有限？→尋找礼金ゼロ・仲介手数料ゼロ的物件
語言不通？→使用GaijinPot Apartments等外語對應平台或中文仲介

日本的租屋市場規則繁多，但一旦入住穩定後，整體居住品質和法律保障都相當完善。希望這份指南能幫助你順利在日本找到心儀的家。

本文資訊以2026年3月為基準，相關費用與規定可能因地區、物件及法規變更而有所不同。最新資訊請以各仲介公司及官方機構公告為準。

短期住宿指南

日本一間典型的中價位酒店房間，擁有海景

酒店價格範圍

如果您在尋找永久公寓期間暫時住宿，日本提供多種住宿選擇：

預算	類型	價格範圍（每晚）
預算型	胶囊旅館、青年旅館	$25–$45 美元
中價型	商務酒店（東横Inn、APA酒店）	$50–$90 美元
舒適型	三星城市酒店	$75–$150 美元
豪華型	四至五星國際酒店	$150+ 美元

日本的Airbnb

Airbnb在日本根據民泊新法（Minpaku Law）合法運營
房東必須顯示註冊號碼 — 預訂前請確認
對於需要廚房設施的家庭或團體來說是個不錯的選擇
每週住宿的價格通常與商務酒店相當或更便宜

日常生活費用估算

在您過渡期間規劃預算：

生活方式	每日估算
舒適型	~$180 美元/天（酒店 + 餐飲 + 交通 + 活動）
預算型	~$60 美元/天（青年旅館 + 便利商店餐飲 + 步行）

新來者的實用注意事項

電源插座：日本使用100V / A型插頭（形狀與美國相同，但電壓不同）。大多數電子設備可處理100–240V — 請檢查您的設備標籤。通常不需要電壓轉換器，但可能需要插頭轉換器。
入住時間：大多數酒店的入住時間為下午3:00至4:00；退房時間通常為上午11:00
投幣洗衣（コインランドリー）在大多數商務酒店附近可用，洗+乾燥的費用為¥300–¥600

日本的公共住房選擇

除了私人租賃外，日本還有幾種補助和公共住房選擇，可能對外國居民開放。

公共（市營）住房 (公営住宅)

公共住房由各個都道府縣和市町村管理，租金低於市場價格，主要提供給低收入家庭。

資格：
- 收入低於某一門檻（因市町村而異）
- 外國國籍：永住者、定住者、日本國籍配偶及其他某些類別均符合資格
- 學生和工作簽證持有者可能根據市町村的規定被排除在外

申請流程：
1. 檢查申請時間表 — 公共住房通常通過每季度或每年舉行的抽籤系統提供
2. 提交申請表，並附上收入證明、居留卡和家庭組成文件
3. 如果在抽籤中被選中，參加住房分配會議

每月租金：根據收入和地點，大約在 ¥20,000–¥60,000/月（顯著低於市場價格）

注意：可用性因地區而異。公共住房在農村地區相對豐富，但在東京和大阪等主要城市競爭非常激烈。

UR租賃住房 (UR賃貸住宅)

UR（城市再生機構）管理著日本約700,000個租賃單位。UR公寓對外國人有幾個優勢：

優勢：
- 不需要擔保人 (保証人不要)
- 無鑰匙費 (礼金) 或中介費 (仲介手数料)
- 無續約費 (更新料)
- 提供日文的在線申請
- 穩定的長期租約，無任意不續約的情況

資格：
- 月收入 ≥ 4 倍的月租金（例如，若月租金為 ¥80,000，則需月收入 ¥320,000）
- 所有國籍均可申請

租金範圍：根據單位和地點，租金在 ¥30,000–¥200,000+/月之間

申請流程：
- 訪問 UR住房中心 (UR住まいセンター) 或在線申請 ur-net.go.jp
- 攜帶：居留卡、收入證明（市政府的收入證明或工資單）、我的號碼卡

對於沒有收入歷史的新居民：UR接受替代的審核方法，例如至少擁有100倍月租金的儲蓄作為收入證明的替代。

在日本購買不動產 (不動産購入)

外國國籍人士可以合法地在日本購買不動產，不受國籍限制。

關鍵點：
- 購買不動產不需要特別批准
- 外國人可以擁有土地和建築物
- 無最低居住要求

購買流程：
1. 尋找物業：使用不動產經紀人 (不動産会社) 或像 SUUMO、LIFULL HOME'S 或 At Home 等網站
2. 簽署購買協議 (売買契約書)：需要您的實印和印鑑登記證明書
3. 申請住房貸款 (住宅ローン)：對外國永住者可用；對臨時簽證持有者來說較困難
4. 登記物業 (不動産登記)：由司法書士 (司法書士) 在法務局進行
5. 支付取得稅 (不動産取得税)：約為評估價值的3%，需在購買後2-3個月內支付

購買後的年度費用：
- 固定資產稅 (固定資産税)：每年約為評估土地 + 建築物價值的1.4%
- 城市規劃稅 (都市計画税)：在指定的城市規劃區域內，最高可達評估價值的0.3%

典型的購買費用（除了物業價格）：
- 不動產經紀人費用：價格的3% + ¥60,000 + 稅
- 登記稅：評估價值的0.4–2%
- 印花稅：根據價格在 ¥10,000–¥600,000 之間
- 司法書士費用：¥50,000–¥150,000
- 火災保險：¥50,000–¥200,000（一次性多年度保險）

語言提示：日本的不動產文件均為日文。強烈建議外國買家聘請雙語經紀人 (外国語対応の不動産業者) 或雙語司法書士。

在日外國人租屋完整指南｜找房、簽約、搬家全步驟